Guide des démarches en ligne
Conclusion du contrat de bail à ferme
Le bail à ferme est le type de bail rural le plus répandu. Lorsque ses conditions sont réunies, il est soumis à un ensemble de règles obligatoires que l’on appelle le statut du fermage, permettant notamment de stabiliser l’exploitation du preneur.
Comme tout contrat, la conclusion d’un bail rural impose de respecter certaines règles.
Le bail à ferme s'applique exclusivement, comme tout bail rural, à des biens immobiliers à usage agricole, c'est-à-dire des terres ainsi que des bâtiments d'exploitation et/ou d'habitation.
Il peut être conclu entre des personnes physiques ou morales (par exemple, une société).
À noter
Un bail peut être conclu par plusieurs bailleurs (cobailleurs) et plusieurs preneurs (copreneurs).
Le bailleur peut être :
Le propriétaire. S'il est marié sous le régime de la communauté et que les biens qu'il souhaite donner à bail sont des biens communs, son conjoint doit obligatoirement donner son accord.
Un usufruitier. Dans ce cas-là, il doit obtenir le consentement du nu-propriétaire. En cas de refus, l'usufruitier peut demander une autorisation au juge civil.
Un indivisaire. Il doit obtenir le consentement de tous les indivisaires.
Référence : Code civil : article 1425
Tout preneur d'un bail à ferme est soumis à la procédure du contrôle des structures. Cette procédure oblige le preneur à demander une autorisation d'exploiter.
Lorsque le preneur n'est pas ressortissant de l'Union européenne (UE), une autorisation supplémentaire est exigée.
Preneur français ou ressortissant de l'UE
Preneur français ou ressortissant de l'UE
Le preneur doit respecter la procédure de contrôle des structures, qui a pour but de favoriser la mise en valeur des terres agricoles et des exploitations hors sol.
Cette procédure s'applique quelles que soient la forme juridique ou la superficie de l'exploitation, la nature de l'opération ou les personnes concernées, seul le résultat de l'opération détermine les modalités du contrôle.
En fonction de ce résultat, le contrôle des structures peut consister soit en une autorisation préalable donnée par le préfet de région, soit en une déclaration préalable effectuée par l'exploitant.
En savoir plus sur les modalités du contrôle des structures
Il existe 2 modalités de contrôle, selon le résultat obtenu au terme de l'opération envisagée :
Seule une déclaration préalable est exigée lorsque les conditions suivantes sont réunies :
Comment effectuer une demande dans le cadre du contrôle des structures
La demande d'autorisation dans le cadre du contrôle des structures peut être effectuée de l'une des manières suivantes :
Pour effectuer cette téléprocédure, ou connaître la liste des documents à envoyer par courrier, vous pouvez consulter la fiche correspondante.
Preneur non ressortissant de l'UE
Preneur non ressortissant de l'UE
Lorsqu'il n'est pas ressortissant de l'UE, le preneur doit obtenir 2 autorisations, préalablement à son installation :
1- Autorisation d'exploiter (procédure de contrôle des structures)
Le preneur non ressortissant de l'UE doit respecter, comme tout exploitant agricole en France, la procédure de contrôle des structures, qui a pour but de favoriser la mise en valeur des terres agricoles et des exploitations hors sol.
Cette procédure s'applique quelles que soient la forme juridique ou la superficie de l'exploitation, la nature de l'opération ou les personnes concernées, seul le résultat de l'opération détermine les modalités du contrôle.
En fonction de ce résultat, le contrôle des structures peut consister soit en une autorisation préalable donnée par le préfet de région, soit en une déclaration préalable effectuée par l'exploitant.
En savoir plus sur les modalités du contrôle des structures
Il existe deux modalités de contrôle, selon le résultat obtenu au terme de l'opération envisagée :
Seule une déclaration préalable est exigée lorsque les conditions suivantes sont réunies :
Comment effectuer une demande dans le cadre du contrôle des structures
La demande d'autorisation dans le cadre du contrôle des structures peut être effectuée de deux manières :
Pour effectuer cette téléprocédure, ou connaître la liste des documents à envoyer par courrier, vous pouvez consulter la fiche correspondante.
2- Autorisation de s'installer en tant qu'exploitant agricole
Si le locataire n'est pas ressortissant de l'UE, il doit également adresser une fiche de renseignements (cerfa n°14519) à la DDT (ou DDTM) pour obtenir sa carte d'exploitant agricole.
Référence : Code rural et de la pêche maritime : article R331-2
Référence : Code rural et de la pêche maritime : article R331-2
Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L331-6
Au stade de la conclusion du bail rural, un contrat écrit est généralement établi par les parties mais ce n'est pas obligatoire.
Un écrit est toutefois vivement recommandé car cela permet notamment de prouver facilement l'existence du contrat en cas de litige.
Ce formalisme permet également au bailleur et au preneur d'être mieux informés quant aux conséquences du contrat. Pour en savoir plus sur ce point, vous pouvez consulter notre fiche dédiée aux Droits et obligations des parties dans le bail à ferme.
Validité du bail verbal
L'absence d'un écrit n'entraîne pas la nullité du contrat.
Le bail rural verbal est donc valable s'il réunit les conditions du bail rural. Dans ce cas, il est censé être conclu pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat-type que chaque commission consultative paritaire départementale des baux ruraux met à disposition.
Bail rural de plus de 12 ans
Lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans, le bail doit être écrit et rédigé par un notaire car il doit être obligatoirement publié au service chargé de la publicité foncière. On parle alors d’un bail authentique, ou notarié (Seuls les contrats établis sous cette forme peuvent être publiés).
À savoir
Un bail rédigé par un notaire donne à ce contrat une date certaine.
Cette formalité protège le preneur. Par exemple, lorsque les biens qu’il exploite sont vendus, le preneur ne peut pas être expulsé par l’acquéreur car la date de son bail est antérieure à la vente. Il en va de même si le bailleur a conclu un bail avec deux preneurs portant sur les mêmes biens, puisque le bail ayant la date la plus ancienne sera seul valable.
Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-4
Référence : Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : article 28
L'état des lieux n'est pas obligatoire mais il est vivement conseillé.
Ce document décrit avec précision l’état des bâtiments et des terres, le degré d’entretien des terres et leur rendement moyen au cours des cinq dernières années.
Il est établi par le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) dans le mois qui précède l'entrée en jouissance dans les lieux, ou dans le mois suivant celle-ci.
Les frais sont partagés entre eux.
L'état des lieux permet de déterminer, le moment venu, le montant de l’indemnisation due au preneur s’il a effectué des améliorations, ou le montant de l’indemnisation due au bailleur si les terres ou les bâtiments loués ont été dégradés par la faute du locataire (preneur).
En l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu les bâtiments et les terres en bon état. Il doit donc les restituer en bon état.
À savoir
Les chambres d'agriculture proposent parfois des guides détaillés d'établissement d'état des lieux distinguant chaque parcelle, chaque bâtiment et chaque pièce de ceux-ci.
Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-4
Un bail rural soumis au statut du fermage est en principe conclu pour une durée minimum de 9 ans.
Il existe cependant des exceptions autorisant des durées différentes.
Bail à ferme ordinaire
Bail à ferme ordinaire
Le bail à ferme ordinaire est le type de bail rural le plus fréquent.
Le statut du fermage lui est appliqué en totalité, sans aucune exception. Les parties n'ont donc pas la possibilité de déroger aux règles concernant par exemple le droit au renouvellement ou le droit de préemption du preneur, ni à la règle imposant une durée minimum de 9 ans.
1- Durée minimum de 9 ans
Le bail à ferme ordinaire est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Cette durée est obligatoire lors de la signature du contrat de bail. Elle s'appliquera au contrat même si les parties ont prévu une durée inférieure, ou même s’il s’agit d’un bail verbal.
Cependant, cette durée obligatoire uniquement au stade de la conclusion du bail n'empêche pas les parties de mettre fin au contrat avant son terme, avant l'expiraton de cette durée de 9 ans, dans les cas prévus par la loi (par exemple en cas de résiliation du bail par l'une des parties).
2- Exceptions (durée plus courte)
La loi autorise cependant, pour certains baux soumis au statut du fermage (même partiellement), une durée inférieure à 9 ans dès la conclusion du contrat.
Il s'agit notamment des situations suivantes :
3- Point de départ de la durée du bail
La durée du bail commence dès la date d’entrée en jouissance prévue au contrat, c’est-à-dire dès que les terres et bâtiments agricoles sont effectivement mis à la disposition du preneur.
4- Fin anticipée du bail
En général, le bail à ferme prend fin à l'arrivée de son terme (9 ans). S'il est renouvelé, il s'agit alors d'un nouveau bail de même durée.
Il peut toutefois arriver qu'un bail à ferme conclu pour 9 ans prenne fin avant son terme, en raison d'un événement survenant en cours de bail. Cette fin anticipée est par exemple possible lorsque les parties font usage de leur droit de résiliation du bail, ou lorsque le bailleur exerce son droit de reprise des biens loués.
En savoir plus sur les hypothèses de fin anticipée du bail à ferme
Un bail à ferme conclu pour 9 ans peut prendre fin avant son terme . Cette fin anticipée peut survenir dans les cas suivants :
Baux à long terme
Baux à long terme
Bail à long terme de 18 ans
Bail à long terme de 18 ans
Dans la catégorie des baux à long terme, celui de 18 ans est le plus courant.
Les règles encadrant sa durée sont les suivantes :
Bail à long terme de 25 ans
Bail à long terme de 25 ans
C'est un bail à ferme de longue durée. Les règles encadrant cette durée sont les suivantes :
Bail de carrière
Bail de carrière
C'est une forme de bail à long terme permettant au preneur d'exploiter les mêmes biens durant toute sa carrière. Sa durée est déterminée par les règles suivantes :
Bail cessible hors cadre familial
Bail cessible hors cadre familial
Ce bail se distingue des autres baux à long terme par une possibilité de cession plus libre. Par exception aux règles du statut du fermage, il est cessible à d'autres personnes que les descendants du preneur, son conjoint ou son partenaire pacsé.
La durée de ce bail est encadrée par les règles suivantes :
Textes de référence
Code rural et de la pêche maritime : article L142-6Durée de certains baux conclus par une SAFER
Code rural et de la pêche maritime : article L331-6Mention obligatoire dans le bail (superficie et nature des biens déjà exploités)
Code rural et de la pêche maritime : article R331-2Règles concernant le contrôle des structures
Code rural et de la pêche maritime : article L 411-3Durée du bail de petite parcelle (durée libre)
Code rural et de la pêche maritime : article L411-4Règles concernant le bail verbal ainsi que l'état des lieux
Code rural et de la pêche maritime : article L411-5Durée du bail à ferme (9 ans)
Code rural et de la pêche maritime : articles L411-11 à 411-24Règles concernant le loyer du bail à ferme
Code rural et de la pêche maritime : article L411-30Obligation du bailleur de reconstruire en cas de destruction des biens loués
Code rural et de la pêche maritime : article L411-40Location annuelle renouvelable
Code rural et de la pêche maritime : article L415-3Obligation du bailleur de payer la prime d'assurance et la taxe foncière
Code rural et de la pêche maritime : article L416-1Bail à long terme (18 ans)
Code rural et de la pêche maritime : article L416-3Bail à long terme de 25 ans minimum
Code rural et de la pêche maritime : article L416-4Durée du bail à long terme inférieure à 18 ans (départ à la retraite du locataire)
Code rural et de la pêche maritime : article L416-5Durée du bail de carrière (minimum 25 ans)
Code rural et de la pêche maritime : article L418-1Durée du Bail cessible hors cadre familial (18 ans minimum)
Code civil : article 1425Accord du conjoint pour signer bail rural portant sur un bien commun
Code civil : article 1719Obligation de délivrance et garantie de jouissance paisible du bailleur
Code civil : article 1720Obligation du bailleur d'effectuer les grosses réparations
Code civil : article 1721Garantie des vices cachés due par le bailleur
Code civil : article 1765Garantie de contenance du bailleur
Code civil : article 1774Durée du bail verbal de petite parcelle
Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : article 28Obligation de publication des baux de plus de 12 ans (exigence d'un bail écrit)
Arrêté du 17 juillet 2024 constatant pour 2024-2025 l'indice national des fermages
Le fermage est la contrepartie payée par le preneur en échange de la mise à sa disposition des terres ou bâtiments de l’exploitation. Son montant est encadré par la loi et n'est donc pas librement fixé par les parties.
Ce fermage se décompose en 2 parties :
Le loyer des terres nues et bâtiments d’exploitation,
Le loyer des bâtiments d’habitation.
Le loyer des terres nues et bâtiments d’exploitation
Le loyer des terres nues et bâtiments d’exploitation
Le loyer de ces terres nues et bâtiments d'exploitation peut s'exprimer de deux façons différentes :
Le loyer des bâtiments d’habitation
Le loyer des bâtiments d’habitation
Cette partie du loyer est fixée en monnaie (en euros) et doit être comprise entre un minimum et un maximum déterminés par arrêté préfectoral. A l’intérieur de ces limites, le loyer est fixé librement, à l'amiable.
Ces deux seuils minimum et maximum sont actualisés selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.
Révision du fermage
Le montant du fermage peut être révisé dans différentes hypothèses, notamment :
Lorsqu'un nouvel arrêté préféctoral modifie les montants minimum et maximum encadrant le prix du fermage (ou encadrant la quantité de denrées lorsque les parties ont opté pour cette modalité de paiement). Dans ce cas, les baux ruraux en cours peuvent être révisés à la demande du preneur ou du bailleur. A défaut d’accord entre eux, le Tribunal paritaire des baux ruraux peut être saisi pour trancher le litige.
Lorsque le prix fixé s’éloigne d’au moins 10 % de la valeur locative des terres ou bâtiments loués. Dans ce cas, les parties peuvent toutes deux saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans le cadre d’une action en révision. A défaut d’accord entre les parties, le tribunal fixe le montant du fermage.
À noter
Le bailleur peut exceptionnellement recevoir un supplément de loyer, notamment s'il a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales.
Paiement du fermage
Il doit être effectué en argent (ou au moyen d'une quantité de denrées) au bailleur (ou à toute personne que le bailleur a désignée dans le bail). Cela peut être fait par chèque, virement, etc.
Ce paiement est en général effectué à terme échu aux échéances prévues dans le bail. Il peut par exemple s'agir d'une seule échéance par an, de deux par an (chaque semestre) ou encore de quatre par an (chaque trimestre). Cette périodicité peut varier selon les usages locaux.
Référence : Code rural et de la pêche maritime : articles L411-11 à 411-24
Référence : Arrêté du 17 juillet 2024 constatant pour 2024-2025 l'indice national des fermages