Guide des démarches en ligne
Résilier un bail commercial
Le locataire (appelé preneur) et le propriétaire (appelé bailleur) ont chacun la possibilité de mettre un terme au bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans) ou en dehors de ces périodes, dans des conditions particulières. Ils ont également la possibilité de résilier le bail d'un commun accord.
Locataire
Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration de chaque période de 3 ans (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). On parle de résiliation triennale.
Il peut également résilier le bail, en dehors de ces périodes triennales dans certaines situations : lorsqu'il a demandé ses droits à la retraite, ou lorsqu'il perçoit une pension d'invalidité. En cas de décès du locataire, ses ayant-droits peuvent aussi résilier le bail. Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord.
À chaque période triennale (3 ans)
À chaque période triennale (3 ans)
Le locataire peut résilier le contrat de bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier.
Il doit donner congé par l'un des moyens suivants :
Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours.
Le non-respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.
Le bailleur et le preneur peuvent décider d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans les contrats de baux suivants :
En dehors des périodes triennales (3 ans)
En dehors des périodes triennales (3 ans)
Résiliation par le locataire admis à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité
Résiliation par le locataire admis à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité
Le locataire peut résilié le bail commercial sans attendre l'échéance de la période triennale uniquement s'il a des statuts suivants :
Il doit être dans l'une des situations suivantes :
Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner congé au bailleur.
Le congé est délivré au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
Résiliation par le locataire en cas de non-respect des obligations du bail par le bailleur
Résiliation par le locataire en cas de non-respect des obligations du bail par le bailleur
Le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail dans les situations suivantes :
Celle-ci doit être demandée au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation et prononce la résiliation lorsque le manquement présente une certaine gravité.
Résiliation des héritiers en cas de décès du locataire
Résiliation des héritiers en cas de décès du locataire
En cas de décès du locataire, le bail n'est pas automatiquement résilié (sauf si une clause du contrat le prévoit). Le bail est transmis aux héritiers. Ceux-ci peuvent résilier le bail sans attendre l'échéance triennale en envoyant un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice.
Résiliation d'un commun accord avec le bailleur
Résiliation d'un commun accord avec le bailleur
Le locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail.
La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le propriétaire accepte l'offre de résiliation amiable du locataire.
Cependant, il faut pouvoir rapporter la preuve de cet accord.
En pratique, il est conseillé au propriétaire et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie.
De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement). Si c'est le cas, le propriétaire doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds (qui ont un privilège sur le fonds de commerce ou un nantissement) de la résiliation amiable du bail.
La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.
Bailleur
Le bailleur peut mettre fin au bail commercial après chaque période de 3 ans (« triennale ») à certaines conditions. En dehors de ces périodes triennales, il peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou si cette possibilité est prévue dans le contrat (clause résolutoire). Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord.
À chaque période triennale (3 ans)
À chaque période triennale (3 ans)
À la fin d'une période triennale, le bailleur a le droit de reprendre le local loué. Il doit alors donner congé au locataire 6 mois avant l'échéance triennale par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
La résiliation est possible dans les cas suivants :
En dehors des périodes triennales (3 ans)
En dehors des périodes triennales (3 ans)
Résiliation demandée au tribunal judiciaire
Résiliation demandée au tribunal judiciaire
Le bailleur a la possibilité de réclamer la résiliation du bail commercial auprès du tribunal judiciaire en cas de faute du locataire.
Il s'agit par exemple des faits suivants :
Le tribunal judiciaire apprécie l'importance de la faute du locataire pour accepter ou refuser la demande de résiliation du bailleur.
Résiliation prévue par le contrat de bail (dans une clause résolutoire)
Résiliation prévue par le contrat de bail (dans une clause résolutoire)
Le contrat peut prévoir que l'inexécution d'une obligation précisée entraînera la résiliation du bail : on parle alors de clause résolutoire.
Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire.
Le commandement doit mentionner les éléments suivants :
Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié.
En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective 1 mois après l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter.
Résiliation d'un commun accord entre le locataire et le bailleur
Résiliation d'un commun accord entre le locataire et le bailleur
Le bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord de mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail.
La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le locataire accepte l'offre de résiliation amiable du bailleur.
En pratique, il est conseillé au bailleur et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie
De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement, etc. ). Si c'est le cas, le bailleur doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds de la résiliation amiable du bail.
La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.
Où s'informer ?
Tribunal judiciaire
Tribunal judiciaire (Site internet)Où s'informer ?
Chambre de commerce et d'industrie (CCI)
Chambre de commerce et d'industrie (CCI) (Site internet)Textes de référence
Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1Résiliation du bail commercial
Code de commerce : article R145-38Recours à la lettre recommandée